Compte-rendu du conseil syndical général du 4 décembre 2017

Présents :

Membres : Mme Gomes, Bât. VIII, présidente ; M. Maes, Bât. V  président ; Mme Ghestem, présidente ; M. Favrie, Bât II, président ; M. Martin CS Bât IV représentant M. Delebecque, président ; M. Leur, Bât I, président; Mme Leduc, Bât III, présidente

Invités  M. Demarque, CS Bât V ;Mme Desserey, CS Bât VIII ; M. Vinckenbosch, CS Bât III ; Mme Deram, CS Bât V ; Mme Gamet, CS Bât. VII,

Participants : Mme Verhaeghe, Bât VII ; M. Liard, Bât VII ; M. Mulleman, Bât III

·        MM. Cornil et Petit, Syndic

Excusés : M. Desserey, Bât VI, président. ; M. Flipo, CS Bât IV ; M. Delebecque, M. Destailleur, CS Bât III

La séance est ouverte à 18h35. Le PV du dernier CSg est de nouveau approuvé, un commentaire figure sous l'article du blog.

1. Mur mitoyen : La lettre au maire est restée à ce jour sans réponse ! Une nouvelle intervention sera faite au maire et l'adjoint concerné par le président et le syndic.
   
   
2. Tout-à-l'égout : le contrôle de l'assainissement a été réalisé suite au devis "Castel" par inspection télévisée. Dans l'ensemble l'état est satisfaisant, ce qui permet la mise en œuvre du passage à l'égout dès que la communauté urbaine engagera les travaux de voirie. (Voir extrait du dossier)
   
   
3. Contentieux : Degraef (le syndic rencontre notre avocat en appel face aux conclusions de la partie adverse), Subst (13 novembre tribunal d'instance), SCI adélie en cours.
   
   
4. Trésorerie : mise en demeure pour 7 copropriétaires pour un débit total de 20 444 €.
   
   
5. Protocole de relance des impayés : Le CSg rappelle que les charges sont dues dès réception de l'appel, une relance par le syndic dès 1 mois de retard suivi d'une mise ne demeure (2 mois) puis d'une procédure (3 mois). Les frais sont à la charge du débiteur.
6. Entretien : Suite à la transformation de l'entreprise "Qualitoo" '(Nocéa), un contrôle des factures sera effectué par le syndic pour vérifier la conformité avec les contrats. Des devis seront demandés à d'autres sociétés pour examiner de meilleures conditions.
   
   
7. Nouveau commerce : rappel a été fait auprès du gérant de l'épicerie qui s'installe à la place de l'ancien commerce de presse de respecter les règles de la copropriété. (L'assemblée générale est habilitée à refuser l'installation d'un commerce)
   
   
8. Accès aux documents : "Les membres du conseil syndical peuvent demander à tout moment au gestionnaire d'avoir accès aux factures, registres et autres documents et d'obtenir des copies".
   L'accès au compte personnel peut désormais se faire sur le site http:// www.cornil.thetranet.fr , vos identifiant se trouvent sur votre appel de charges.
   
   
9. Règlement de copropriété : quelques modifications seront proposées lors de la prochaine AG. Il est rappelé que la partie "Recommandations des conseillers syndicaux" figurant sur le blog ne figure pas dans le règlement mais reste pertinente (ex : feu de bois dans les cheminées…pas d'assurance)
   
   
10. Informations : le blog permet une large information, des icones permettent l'impression, la sauvegarde, des commentaires peuvent être ajoutés, la page contact permet d'envoyer des remarques ou des textes, une inscription permet d'être informée dès une nouvelle parution.
    
    
11. Encombrants : Un affichage devra rappeler aux résidents qu'ils doivent se débarrasser eux-mêmes des sapins et autres encombrants (gros cartons, vieux objets…) et en aucun cas de les laisser dans les parties communes.
    
    
12. Questions diverses : nettoyage des toitures garages côté "Havré" à faire effectuer par "Qualitoo"
    
    
13. Calendrier : Prochaine réunion ordinaire du CSg, le 5 février 2018.

La séance est levée à 20h30

Le secrétaire

Le président Christian Maes

Ordre du jour du CSg, lundi 4 décembre 2017

      Ordre du jour

• PV dernier CSg (mise au point)
• Mur mitoyen, (suite lettre au maire)
• Tout-à-l'égout,
• Point travaux PMR (Bât II)
• Contentieux,(Degraef, SCI Adélie, Subst)
• Trésorerie, Protocole de relance des impayés
• Contrat avec "Qualitoo",
• Nouveau commerce,
• Accès aux documents chez le syndic,
• Point de la réflexion sur le règlement de copropriété,
• Informations, blog, transfert des infos
• Encombrants en fin d'année
• Calendrier,
• Questions diverses...

Mur bordant la copropriété : courrier au maire

Monsieur Didier Droart

Maire de Tourcoing

Copie à M. Cornil, syndic.

Objet : réfection du mur bordant la copropriété "Les Arcades"

Monsieur le maire,

Je me permets de m'adresser à vous directement en tant que président du conseil syndical de la copropriété "Les Arcades" en faisant appel à votre haute autorité pour débloquer l   a situation concernant l'état du mur mitoyen de la résidence et des jardins d'Havré particulièrement dégradé côté jardin.

Depuis de nombreux mois notre syndic "Cornil" vous alerte sur l'état de vétusté de ce mur qui entraine des nuisances côté résidence (garages notamment) voire même un danger d'effondrement à hauteur de l'ancien bâtiment "des incurables".

Le 30 novembre 2016 un courrier (réf. CL/MW/16-840) signé par monsieur Desbonnet, adjoint, présentait le point de vue de la mairie quant à la réfection éventuelle avec à la clef un projet de devis avec répartition du montant.

Le 1^er février 2017 une réunion a eu lieu à la résidence à ce sujet en présence de Mme Legardez des services juridiques (M. Vuylsteker, adjoint, annoncé, s'est excusé). Nous avons fait des propositions complémentaires. Depuis cette date malgré les relances du syndic, nous n'avons aucune réponse.

Pour mémoire cependant, le 29 septembre dernier, une réunion de travail avec M. Trappuzano de l'unité sécurité du bâti a lieu mais pour seul objet la petite partie du mur jugée dangereuse dont je parlais ci-dessus. Une proposition d'étayage devait nous être soumise. Cette réponse partielle est insuffisante et ne règle en aucune façon ce dossier !

Je vous demande donc de mettre un terme à notre attente. La responsabilité de la mairie me semble évidente puisque la dégradation est du côté jardin et certains propriétaires de garage se plaignent d'infiltrations. Nous nous tenons donc à votre disposition pour une nouvelle réunion décisionnelle avant tout contentieux inutile, la copropriété prenant sa part éventuelle dans le cadre du projet de rénovation tel que présenté en février dernier.

Dans l'attente, veuillez agréer, monsieur le maire, l'expression de ma très haute considération.

Pour le conseil syndical

Christian Maes

Président

Compte-rendu du conseil syndical général du 9 octobre 2017

Présents :

Membres : Mme Gomes, Bât. VIII, présidente ; M. Maes, Bât. V  président ; Mme Gamet, CS Bât. VII, représentant Mme Ghestem, présidente ; M. Favrie, Bât II, président ; M. Martin CS Bât IV représentant M. Delebecque, président ; M. Leur, Bât I, président; Mme Leduc, Bât III, présidente; M. Desserey, Bât VI, président.

Invités : M. Flipo, CS Bât IV ; M. Demarque, CS Bât V ;Mme Desserey, CS Bât VIII ; M. Vinckenbosch, Cs Bât III ; Mme Deram, CS Bât V.

Participants : Mme Lefebvre, Bât VI ; Mme Verhaeghe, Bât VII.

·         MM. Cornil et Petit, Syndic ; 
Excusés : Mme Ghestem, MM Delebecque, Destailleur, Liard.

La séance est ouverte à 18h35.

1.    Installation du CSg.

M. Maes rappelle les règles de fonctionnement. Il accueille les deux nouveaux membres M. Desserey et Mme Ghestem. M. Maes est désigné président à l'unanimité.

2.    Mur mitoyen

Le dossier n'avance pas malgré les relances effectuées. Une réunion avec le service "unité sécurité du bâti " a eu lieu le 9 septembre concernant uniquement la partie dangereuse côté rue d'Havré pour mise en sécurité par la mairie, décision en attente.

Il est décidé que le président envoie un courrier de relance auprès du maire exigeant le déblocage du dossier et souhaitant une rencontre.

3.    Dossiers en cours

a.    Contentieux : affaires SCI Adélie et Degraef en cours en appel, Affaire S., audience dans les prochains jours.

b.    Travaux. Il est décidé d'accepter le devis pour l'entretien annuel des terrasses du Bâtiment principal auprès de la SARL ETC pour 1540€ annuel.

c.    Coupures d'électricité : Signaler les dysfonctionnement pour intervention.

d.    Relation avec Dalkia : prendre l'attache de M. Petit qui intervient auprès de notre prestataire pour intervention. Appeler directement le service de dépannage en cas de panne.

e.  Passage au "tout à l'égout" : le principe est acté ainsi que le devis de l'entreprise Castel dans l'attente des décisions de la Communauté urbaine concernant la réfection de la rue Salembien.

4.    Trésorerie

La somme de 126000€ de débit est due à 7 retards importants et à de nombreuses petites sommes impayés dans le montant des charges. Des procédures sont en cours. Il est demandé de régulariser immédiatement cette situation.

Recettes : La prime d'économie d'énergie a été versée pour un montant de 13680€ ; rappel que l'intéressement  "Dalkia 2016" sera imputé en 2017

5     Accès PMR

Demande est formulée de mettre en œuvre les travaux décidés (Bât II, III et IV).

6     Règlement de copropriété

Il est demandé de faire remonter les souhaits de modification afin de préparer le dossier.

7     Calendrier

Le CSg se réunira les 4 décembre 2017, 5 février  et 2 avril 2018. Il est demandé de bloquer les premiers lundis du mois au cas où il y aurait nécessité d'une réunion extraordinaire.

8     Questions diverses

a.    Demande de faire le point avec les contrats de l'entreprise "Qalitoo", de vérifier les factures faisant état d'une augmentation du montant de la prestation pour les bâtiments concernés.

b.    Divers : ramassage des feuilles sur les garages, une prestation sera demandée suivant besoin ; vérification du cimentage des bouches d'égout

La séance est levée à 20h45.

Le secrétaire

Le président Christian Maes

Procès verbal de la réunion du conseil syndical général dans les bureaux du cabinet Cornil

Présents :  Mmes CARY, GAGNEUX (VIII), LEDUC et MM DELEBECQUE, DESTAILLEUR, FAVRIE, LEUR (début de la réunion),  MAES,   – MM CORNIL et PETIT du Cabinet CORNIL, est absent et non représenté le Bâtiment VI.

Cette réunion traditionnelle des présidents de chaque Bâtiment a pour objet la préparation technique de l'Assemblée Générale.

1)  OdJ de la prochaine assemblée

o Vote des comptes 2016o Vote des budgets prévisionnels 2018o Le contrat de syndic vote pour le général et pour les bâtiments – dans la résolution insérer un texte d’introduction qui sera établi par Mr Maes ;
o Le compte séparé ; un seul ;o Election du conseil syndical (vote par entrée) ;o Pourvoir du conseil syndical – projet à 5.000€ - élargir le domaine d’intervention ;o Seuil de mise en concurrence 5.000€ ;o Fond travaux ; simple information à revoir l’année prochaine ;o Pose des répartiteurs de calories dans les entrées 1/2/4/6/7 et 8 ;o Point d’information concernant les procédures ;o Immatriculation unique de la copropriété ;o Sur la clef toiture : autorisation pour la pose d’une climatisationo Modification des tantièmes généraux suite à la vente de la pièce commune du bâtiment 8;
o Questions diverses ; le mur mitoyen2)  OdJ par bâtiment
3) Les comptes :
o Accord pour imputer les frais de descente d’eau en classe 690 ;
4) Pour Dalkia ;
o Relance pour le RDV ; modification des NB, équilibrage des courbes ;

• - Faire un constat visuel de la façade rue ; 

1 – travaux ascenseur – travaux de tuyauterie en chaufferie – changement d’affectation de l’ancienne loge en local technique commun - 
3 – plan incliné ;
4 – affectation de la loge – abandon des services de conciergerie ;
5 - affectation de la loge – abandon des services de conciergerie ;
6 – pose de la climatisation ;
7 – interphonie – installation électrique – changement d’affectation de la loge ;
8 – réfection des peintures des parties communes – validation et confirmation de la vente de la pièce selon projet à joindre;

o Pour le 8, validation de l’avoir pour le détartrage 2015;
o Accord pour laisser le P2 et P3 uniquement sur le poste chauffage conformément aux factures DALKIA ;
o La réparation sous porche et le remboursement de l’assurance sur le 8 ;
o Pour la facture de norme électrique faire une ventilation entre 8/CCG/garages ;
o Revoir la facturation du contrat d’ascenseur du 8 ;
o Qualitoo facturation du nettoyage de toiture du 6 imputé sur le 8 ;
o Facture de frais de relance pour une facture d’eau à reprendre par le syndic;
o Comptes bât 3 ; dossier Maertens accord pour n’imputer en crédit que le montant de la transaction « assurance » et en compte d’attente pour le delta ;

o Point sur les investissements à prévoir (équilibrages notamment) 

            La réunion prend fin à 12h30

J.-B. Cornil

C. Maes

Compte-rendu du conseil syndical général du 3 avril 2017

Présents :

Membres : Mme Gomes, Bât. VIII, présidente ; M. Maes, Bât. V  président ; Mme Cary, Bât. VII, présidente ; M. Favrie, Bât II, président ; M. Delebecque, Bât IV, président ; M. Leur, Bât I, président (ff) ; Mme Leduc, Bât III, présidente.

Invités : M. Destailleur, CS Bât III.

Participants : M. Mulleman, Bât 3. ; Mme Ghestem, Bât 7 ; Mme Maes Bât 5 ; Mme Deram, Bât V.

·         M. Maes, président, ouvre la séance à 18 h 35

 

1) Information électronique

 

Le CSg prend acte du non-renouvellement du blog http://www.coproarcades.fr. Il souhaite que le prochain CSg élu en mai discute des modalités de l'ouverture d'un nouveau site des copropriétaires. Dans l'attente le blog http://www.arcadesinfo.blogspot.com relaiera l'information.
 
2) Syndic
 

Les différents bâtiments confirment la décision de présenter le cabinet Cornil pour un nouveau contrat à l'assemblée générale concernée.

 

3)  Comptes 2016

 

      a)    Demande au syndic de modification ou d'explication :

 

o   Compte 001.01.368, transférer "cotisation ARC" des charges générales aux charges du Bâtiment IV ;

o   Compte 508.05.101, transférer "décompteur portail" des charges du Bâtiment VIII aux charges générales

o   Compte 001.01.787, transférer "Badges Bacquié" des charges générales aux charges du Bâtiment III ;

o   Compte 505.05.106, transférer "Fred réparation descente EP" des charges du Bâtiment V aux charges générales (352,00 €)

 

b)    Remarques

o   Manque facture "Labit" descente eau pluviale (Bât III) à affecter au compte général.

o   Demande d'explication sur le remboursement de l'assurance Générali pour le lot 16

 

c)    Comptes bâtiments.

Ventilation de la partie  P2 et P3 chauffage vers l'ECS.

 

4)  Mur mitoyen

 

Relance a été faite auprès de la mairie pour une réponse suite à la réunion de février pour que nous puissions délibérer avant l'AG

.

5)  Terrasses

 

Réunion de chantier de réception pour clore le dossier le 25 avril à 10h30.

 

6)  Questions diverses

 

·         Chauffage : voir Dalkia pour discuter de l'ajustement des normes de consommation conformément à la clause de réajustement après un an de fonctionnement, inscrit dans le contrat.

·         Façade avant : Voir les problèmes éventuels (faire remonter les remarques au syndic et au CSg) afin de faire jouer la garantie décennale, réunion à prévoir.

·         Faire régler le spot d'éclairage cour (côté Salembien)

 

La séance est levée à 20h30.

 

Le secrétaire

Le président Christian Maes

Compte-rendu du conseil syndical général élargi du 6 mars 2017

Présents :

Membres : Mme Gomes, Bât. 8, présidente ; M. Maes, Bât. 5  président ; Mme Cary, Bât. 7, présidente ; Mme Hoogland représentant M. Favrie, Bât 2, président ; M. Desjacques, Bât 6, président ; M. Delebecque, Bât 4, président ; M. Leur, Bât 1, président (ff) ; Mme Leduc, Bât 3, présidente.

• M. Soyer, Bât 4 ; M. Desserey, Bât 6

Invités : M. Martin CS Bât IV ;

Participants : M. Mulleman, Bât 3. ; Mme Ghestem, Bât 7 ; Mme Maes Bât 5

·         M. Maes, président, ouvre la séance à 18 h 40

·         Il annonce que cette réunion est consacrée essentiellement à l'étude des projets de contrat de syndic. Elle est élargie à deux copropriétaires qui ont souhaité participer à ce travail.

1)    Nouveau contrat de syndic

·         Le CSg examine les différentes propositions de contrat de syndic : cabinet Ledoux (Lille), cabinet Cornil (Tourcoing), cabinet Immo de France (Lille). Après un large débat  il apparait que le choix du renouvellement du contrat du cabinet Cornil correspond le mieux aux intérêts de la copropriété.

·         Décision : le CSg dans son domaine de compétence décide à l'unanimité de retenir le cabinet Cornil et de présenter son renouvellement à l'assemblée générale du 20 mai 2017.

·         Les présidents de chaque bâtiment feront connaître leur position en ce qui concerne leur domaine propre avant le 1^er avril 2017.

·         Il est rappelé que tout copropriétaire peut déposer directement à l'assemblée générale une autre proposition de syndic.

2)    Questions diverses

·     Stationnement dans la cour : deux voitures sont "parqués" dans la cour depuis plusieurs semaines. Il sera rappelé à tous les copropriétaires que les places de stationnement sont destinées à un stationnement de courte durée, une rotation doit donc être constante et nécessaire. Rappel est fait qu'il n'existe que 60 garages et 20 places collectives pour une centaine de logement ! Le conseil syndical, en cas d'abus notoire fera procéder à l'enlèvement des véhicules non identifiés

·       Coupures d'électricité : le nécessaire a été fait auprès la ville et Satélec.

·      Calendrier : Prochaines réunions : CSG : le lundi 3 avril 2017 ; Réunion des présidents de Bâtiment chez Cornil (mise au point d l'Ag) le samedi 22 avril avril 2017 à 10h ; Assemblée générale le samedi 20 mai. Consultation des comptes 2016 à partir du 20 mars 2017.

La séance est levée à 20h30.

Compte-rendu du conseil syndical général du 6 février 2017

Présents :

Membres : Mme Gomes, Bât. VIII, présidente ; M. Maes, Bât. V  président ; Mme Cary, Bât. VII, présidente ; M. Favrie, Bât II, président ; M. Delebecque, Bât IV, président ; M. Leur, Bât I, président (ff) ; Mme Leduc, Bât III, présidente.

Invités :; M. Demarque, CS Bât V, M. Destailleur, CS Bât III

Participants : M. Mulleman, Bât III. ; Mme Deram, Bât V ; Mme Lefebvre, Bât VI. Mme Ghestem, Bât VII ;  M. Liard Bât VII

M. Cornil (Syndic) et M. Petit

Excusée : Mme Pinset

·         M. Maes, président, ouvre la séance à 18 h 32

1.    Le compte rendu du CSg du  5 décembre 2016 ne fait l'objet d'aucune remarque. Il est précisé pour le suivi des dossiers que les TLV pour 2015 et 2016 ont été annulées ; dans le contentieux copropriété/Degraef, Me Franchi a relevé appel du jugement rendu par le TGI de Lille (pour le syndicat général et le syndicat du B. IV)

2.    Trésorerie : quelques copropriétaires (5) font l'objet d'une mise en demeure, (débiteurs de plus de 3000€ plus 1 en contentieux)

3.    Préparation de l'assemblée générale

·  Modalités du renouvellement du contrat de syndic : dans le cadre d'une mise en concurrence, trois copropriétaires ont proposé un cabinet en plus du cabinet Cornil. Les dossiers seront examinés pour avis lors du prochain CSG qui sera élargi en commission avec les copropriétaires intéressés. Ceux-ci sont invités à se faire connaitre auprès du président du CSg avant le 28 février.

·       Désignation des nouveaux conseillers syndicaux, 3 par Bâtiment dont 1 représentant au syndicat général, 1 président, 1 représentant les commerçants. Il est souhaité de préparer les candidatures avant l'AG.

·         Loi Allur : seront inscrits à l'ordre du jour le compte séparé et le fonds de travaux.

·         Le règlement de copropriété fera l'objet d'une réflexion lors du prochain mandat.

4.    Travaux :

·         Mur mitoyen de la résidence avec la ville. Une réunion de travail a eu lieu avec le service juridique de la ville. Proposition a été faite par M. Maes d'une opération en trois phases : réfection de la face nord aux soinx et à charge de la ville (l'origine des dégradations venant du non entretien de cette partie), partie haute tuilage et grillage supplémentaire en charge partagée, ensuite après constat, façade intérieure à charge de la copropriété… Dans l'attente, le suivi du dossier est assuré par le syndic et le CSg, premières décisions à l'AG.

·    Travaux PMR : Les bâtiments concernés (II, III, V et VI) sont priés de faire remonter au syndic leur ordre de service précis sur la base des devis de l'entreprise Labit. Date limite 28 février.

·         Nettoyage cour et toitures garages côté nord à décider, mandat au président du CSg.

5.    Calendrier : 6 mars : CSg et Csg élargi pour examen des dossiers de proposition de syndic et premier avis — Semaine 13 : mise à disposition des comptes et factures — 3 avril : CSg ordinaire — 15 avril : date limite pour dépôt direct des points à l'ordre du jour (LRAR) — 19 avril 18h : Réunion des présidents chez "Cornil", mise au point de l'ordre du jour et du déroulement des AG — Semaine 17 : envoi des convocations — 20 mai à 9 h30. Assemblées générales.

6.    Divers : pose d'un décompteur électrique pour le portail "Havré". Les infos et les CR des CSg peuvent être retrouvés sur http://www.arcadesinfo.blogspot.fr