Compte-rendu du conseil syndical général du 3 décembre 2018 et de la réunion "Finances"

Présents :

Membres : Mme Gomes, Bât. VIII, présidente ; M. Maes, Bât. V  président ; Mme Ghestem, Bât VII, présidente ; M; Flipo, CS Bât IV représentant M. Delebecque, Bât. IV, président ; Mme Leduc, Bât III, présidente ; M. Desserey, Bât VI, président ; M. Favrie, Bât II, président ; M. Leur, Bât I, président

Invités  M. Demarque, CS Bât V; Mme Desserey, CS Bât VIII ; Mme Gamet, CS Bât VII

M. Petit, syndic

Participants : Mme Lefebvre, Bât VI, M. Mulleman, Bât. III, Mme Verhaeghe, Bât VII

Excusés : M. Delebecque (représenté), Mme Deram, CS Bât V

M. Maes ouvre la réunion "Finances" à 17h40

Mandatée par le CSg Mme Leduc rend compte de sa mission de contrôle des comptes, travail effectué avec la collaboration de Mme Desserey. Il apparaît à la suite des remarques faites au syndic et au comptable que dans l'ensemble il a été procédé, enfin, à l'apurement des comptes, annexes et de diverses opérations dont certaines remontent à plusieurs années. Ces rectifications seront mises en œuvre immédiatement.

Le conseil syndical prend acte et souhaite maintenir sa vigilance dans le cadre de la préparation de la prochaine assemblée générale.

M. Maes ouvre la séance du CSg à 18h40

1)    Propositions

A sa demande M. Demarque souhaite l'étude en vue de l'AG de trois sujets : remise en état des garde-manger, démolition des appentis arrière en vue de l'agrandissement du parking, remise en état de la partie haute du mur mitoyen au droit du jardin d'Havré (devis remis).

2)    Rapport DTA (en cours de ventilation)

Il ne fait apparaître aucune urgence. A revoir dans deux ans.

3)    Comptes; finances, trésorerie

a)    Suite à la réunion finances, il est décidé de vérifier la mise en œuvre des rectifications avant le prochain CSg, que chaque conseil syndical de Bâtiment commence le contrôle de l'adéquation entre les devis travaux et les factures, que dès le prochain CSg l'on puisse contrôler le RGDD (Relevé général des dépenses) 2018 ainsi que les différentes annexes.

b)    Plusieurs copropriétaires accumulent des retards dans le paiement de leurs charges avec des sommes quelquefois importantes.

Le CSg exige une régularisation immédiate avant le 31 décembre, à défaut ces propriétaires se verront assignés.

Ces manquements entraînent des agios bancaires et l'impossibilité de régler diverses factures.

4)    Stationnement

Des véhicules occupent des places de parking pendant des périodes de plusieurs semaines, il est rappelé que par souci de permettre à tous (notamment ceux qui n'ont pas de garage) de trouver une place, les véhicules doivent être déplacés et garés dans d'autres lieux. A défaut le CSg fera appel à la police municipale pour déplacement.

Les propriétaires des véhicules qui stationnent devant des garages doivent absolument veiller à ne pas gêner les vis-à-vis dans les manœuvres d'accès à leur garage ou aux places de stationnement. Un écriteau mentionnant leurs coordonnées serait le bienvenu.

5)    L'article 24d du règlement de copropriété mentionne notamment :

"Aucun objet ne devra être déposé sur les bords des fenêtres.

Il ne devra pas être étendu de linge ni exposé aucun objet aux fenêtres et terrasses."

Il est demandé aux propriétaires de s'y conformer surtout sur la façade côté avenue ou rue pour des raisons évidentes d'esthétique architecturale.

6)    Questions diverses :

Enseigne : Il est rappelé au syndic qu'il doit (décision du CSg) informer le propriétaire de la pharmacie ainsi que le service de la maire concerné de l'avis défavorable de la pose de l'enseigne sur le domaine privé, pour enlèvement. Le syndic émet l'idée d'une décision d'AG pour assignation éventuelle !

7)    Calendrier :

Prochaine réunion ordinaire, le 4 février 2019 (préparation de l'AG..;), retenir les dates du 4 mars et du 1^er avril

La séance est levée à 20 h 30.

Le secrétaire

Le président Christian Maes

Compte-rendu du conseil syndical général du 1er octobre 2018

Présents :

Membres : Mme Gomes, Bât. VIII, présidente ; M. Maes, Bât. V  président ; Mme Verhaeghe Bât VII représentant Mme Ghestem, Bât VII, présidente ; M. Delebecque, Bât. IV, président ; Mme Leduc, Bât III, présidente ; M. Desserey, Bât VI, président ; M. Favrie, Bât II, président ;

Invités  M. Demarque, CS Bât V; Mme Deram, CS Bât V ; Mme Desserey, CS Bât VIII, M. Flipo, CS Bât IV.

M. Cornil, syndic et M. Petit

Participants : M. Pierront, Bât VI

Excusés : M. Leur, Bât I, président ; Mme Ghestem, Bât VII, présidente 

M. Maes ouvre la séance à 18h40

 1)    Suivi des décisions prises au CS du 2 juillet

Enseigne : notification de l'avis défavorable a été faite au propriétaire et sera transmise en mairie. Entretien : une rencontre avec Nocéa (ex Qualitoo) sera organisée par le Bâtiment V pour mise au point et renouvellement ou non des contrats. Diagnostic plomb amiante en cours. Stationnement : il est préconisé d'installer un panneau d'interdiction sur le mur devant les garages concernés (12 et 13) identique à celui devant les garages 40,41, 42 ; il est de nouveau fait appel au "savoir-vivre" de chacun pour ne pas gêner les propriétaires de garages.

2)    Contrôle des comptes

Mme Leduc rend compte de son travail sur les comptes de la copropriété et des questions qui restent en suspend. Le syndic apporte quelques réponses. Un relevé de conclusions sera établi à l'issue d'une rencontre entre le syndic et Mme Leduc et joint ultérieurement au compte-rendu pour décision au prochain CSg.

3)    Trésorerie et contentieux

·         Le paiement tardif de certains des charges du 3^ème trimestre a entraîné un découvert bancaire au mois d'août et donc des agios. Rappel : le paiement doit être effectué dès réception de l'appel trimestriel. L'état des dettes de fin septembre laisse apparaître de nombreux retards, les propriétaires concernés seront avertis…

·         Les principaux contentieux ont été jugés en faveur de la copropriété, celui avec M. Subst est en cours de jugement.

4)    Remplacement des ouvertures arrière du Bâtiment VIII

Le CSg demande de nouveaux plans avec des cotes précises et rappelle la nécessité du remplacement à l'identique, ne s'oppose pas à priori à des menuiseries PVC si elles sont parfaitement conformes. La déclaration de travaux à la mairie peut entraîner de nouvelles remarques

5)    Portail Salembien

Attente de l'expertise du ferronnier sur la solidité des réparations.

6)    Nuisances

·         Il apparaît que des jeux de ballon et cris divers dans la cour des Bâtiments VI et VII apportent une gêne à des copropriétaires et à des employés des entreprises. La cour n'étant pas un terrain de jeu, dégradations ou accidents seront à la charge des copropriétaires concernés.

·         Des copropriétaires se plaignent de ressentir des vibrations importantes dues à la circulation avenue Dron notamment lors du passage des bus (sans doute en raison des problèmes de chaussée). Comme cela a été fait, il convient d'en faire part le plus possible au service "vitaville". Les présidents de Bâtiment doivent recenser les propriétaires qui subissent ces nuisances avant une démarche collective de la copropriété.

7) Questions diverses :"Tout à l'égout" attente des décisions de la communauté urbaine, l'entreprise Croain s'est désistée quant au devis. "Mur mitoyen" toujours en attente.

8) Calendrier : prochaine réunion du CSg le lundi 3 décembre. Retenir pour des réunions éventuelles d'urgence tous les premiers lundis du mois : 7janvier, 4 février ou 4 mars

La séance est levée à 20 h 45.

Le secrétaire

Le président Christian Maes

Compte-rendu du conseil syndical général du 2 juillet 2018

Présents :

Membres : ; Mme Desserey, CS Bât VIII représentant Mme Gomes, Bât. VIII, présidente ; M. Maes, Bât. V  président ; Mme Ghestem, Bâr VII, présidente ; M. Delebecque, Bât. IV, président ; M. Leur, Bât I, président ; Mme Leduc, Bât III, présidente

Invités  M. Demarque, CS Bât V; M. Vinckenbosch, CS Bât III ; Mme Deram, CS Bât V

Participants : M. Ghestem, Bât VII ; Mme Benault, Bât II

Excusés : M. Desserey, Bât VI, président ; M. Favrie, Bât II, président ; Mme Gomes, Bât. VIII, présidente.

M. Maes ouvre la séance à 18h30

1) Le compte-rendu de l'AG ne fait l'objet d'aucune remarque. Il est souhaité de revoir le jour de la réunion, actuellement un samedi matin.

2) Trésorerie et comptes : Le conseil syndical mandate Mme Leduc pour examiner exclusivement les comptes généraux, concernant l'annexe 5 et le suivi de gestion de 2018 dont les dossiers d'assurance sur saisine et accord des CS de Bâtiment. Elle en rendra compte lors du prochain CSg. Une réunion spéciale pourra être programmée avec le syndic en début d'année au sujet du suivi des comptes et des problèmes non résolus.

3) Enseigne sous arcades : la demande d'installation (régularisation!) d'une enseigne lumineuse ancrée perpendiculairement à la vitrine de l'officine sous les arcades (partie commune de la copropriété) a été déposée. Le CSg donne un avis défavorable à cette installation. Décision à communiquer à la propriétaire pour enlèvement et aux services municipaux concernés. (Entre autres Réf : articles 13 C et 23 A du règlement de copropriété)

4) Changement portes et fenêtres : Tout remplacement doit être soumis à l'avis du CSg pour conformité au règlement de copropriété et à la décision de l'AG. Le bâtiment VIII déposera un projet concernant les portes d'entrée arrière.

5) Entretien : les Bâtiment s II, V; VII et VIII dénoncent les contrats qui les lient avec la société Qualitoo, une rencontre sera prévue sur la base du cahier des charges fourni par chaque Bâtiment pour renouvellement ou non avant le 1^er janvier 2019
.

6) Stationnement dans la cour : Accord est donné pour installation d'un dispositif empêchant le stationnement sauvage le long du mur face aux garages 12 et 13 ; mise en œuvre par les deux propriétaires concernés)

7) Diagnostic plomb, amiante : accord de tous les bâtiments pour intervention. L'entreprise retenue "A2C" pour un montant de 2868 € TTC pour les huit entrées

8) Questions diverses :

• Nettoyage de la galerie des Arcades :relance de la mairie qui ne semble plus respecter l'accord donné par M. Desschyutter en octobre 2014, dans l'attente de la réponse ce point sera mis de nouveau à l'ordre du jour.
• Compteurs Linky, certains copropriétaires s'inquiètent quant à leur installation, dossier à suivre et à évoquer le cas échéant.
• Autorisation donnée au propriétaire de repeindre le volet métallique en noir au rez de chaussée du Bâtiment I

Le secrétaire

Le président Christian Maes

La location de courte durée peut porter atteinte à la destination résidentielle de l’immeuble

La rotation de courtes périodes de location dans des “hôtels studios meublés” n’est pas compatible avec la destination d’un immeuble à usage d’habitation dont le règlement de copropriété traduit le souci d’avoir des occupants stables.

Les faits

Des copropriétaires procèdent à la division d’appartements en studios.

D’autres copropriétaires les assignent en remise en état des lieux. La cour d’appel accueille leur demande.

La décision de la Cour de cassation

La Cour de cassation confirme. La cour d’appel a retenu qu’il résultait des stipulations du règlement de copropriété que l’immeuble était principalement à usage d’habitation, avec possibilité d’usage mixte professionnel habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale. Le caractère résidentiel de l’immeuble était ainsi privilégié. Elle en a souverainement déduit que l’installation par les copropriétaires, dans leurs lots, d’occupants pour de très brèves périodes ou même de longs séjours, dans des “hôtels studios meublés” avec prestations de services, entraînait des rotations de périodes de locations qui ne correspondaient pas à la destination de l’immeuble.

REMARQUE

Confirmation de jurisprudence. La liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est tempérée non seulement par les droits concurrents des autres copropriétaires, mais également par l’intérêt supérieur de l’immeuble, sa “destination” ou, plus exactement, par le jeu conjugué du règlement de copropriété et de la destination de l’immeuble (loi n° 65-557 du 10.07.1965 art. 9).

Source : Cass. 3e civ. 08.03.2018 n° 14-15.864 F-D. Réf. : Le patrimoine privé - C. 06.

Compte-rendu du conseil syndical général du 5 mars 2018

Présents :

Membres : M. Maes, Bât. V  président ; Mme Ghestem, présidente ; M. Favrie, Bât II, président ; M. Delebecque, président ; M. Leur, Bât I, président ; Mme Leduc, Bât III, présidente; Mme Desserey, CS Bât VIII représentant Mme Gomes

Invités  M. Demarque, CS Bât V ; Mme Gamet, CS Bât. VII ; M. Destailleur, CS Bât III

Participants : M. Mulleman, Bât III ; M. Ghestem, Bât VII  (de 17h à 18h30)

·         M.Petit, Syndic

Excusés : M. Desserey, Bât VI, président ; Mme Gomes, Bât. VIII, présidente ; Mme Deram, CS Bât V ; M. Vinckenbosch, CS Bât III, M. Flipo, Bât IV.

M. Maes ouvre la séance à 18h30 faisant suite à la réunion avec Dalkia à 17 h

1) Réunion du CSg avec Dalkia en présence de MM. Vermont et Lemens. Ceux-ci font une présentation du tableau du suivi de l'intéressement pour 2017, Ils donnent  toutes les précisions utiles sur la signification des différents intitulés. Une rectification sera opérée pour le premier semestre au bâtiment 1. Il est rappelé que pour tous les problèmes, les demandes d'explications peuvent être adressées à M. Lemens si possible par l'intermédiaire du Syndic.

Il sera demandé une étude quant au constat de fortes disparités entre bâtiments dans la consommation de l'Eau Chaude Sanitaire (ECS)

2) Mur mitoyen : Il est proposé d'envoyer un rappel énergique à la mairie avec le relevé de conclusions qui est adopté.

Relevé de conclusions de la réunion du CSg avec M. Vuylsteker, adjoint au maire chargé des travaux et de l'urbanisme, concernant le mur mitoyen le 19 janvier 2018

"Présents : M. Vuylsteker, adjoint au maire, M. Petit, syndic, Mmes Desserey, Lefebvre, Leduc, Ghestem ; MM. Maes, Favrie, Leur, Destailleur, 

M. Maes remercie vivement M. Vuylsteker pour sa présence et précise qu'il compte beaucoup sur cette réunion pour que la mairie puisse débloquer le dossier de la réfection du mur mitoyen séparant la copropriété des jardins de l'hospice d'Havré, ce litige dure depuis plus d'un an.

Il est rappelé les différentes étapes depuis la réunion avec Mme Lecardez des services juridiques de la ville : devis proposé par la ville, contrepropositions du CSg, absence de réponse malgré plusieurs relances du syndic et du président auprès du maire…Il est également souligné que c'est l'absence d'entretien du mur côté ville qui est à l'origine des dégradations et des nuisances dans la copropriété notamment dans certains garages.

M. Vuylsteker s'étonne de cette absence de réponse, prend note des remarques et s'engage à revenir vers nous avant l'assemblée générale de la copropriété du mois de mai. Il est souhaité que cette réponse intervienne avant le conseil syndical du 11 avril 2018 afin d'éviter une décision de procédure.

Le CSg se félicite que l'appentis, propriété de la ville, adossé au mur, à l'état de vétusté avancée, ait été d'ores et déjà détruit."

3) Préparation de l'AG 2018

Compte 2017 : vérifier que l'intéressement Dalkia imputé à tort en 2016 soit correctement rectifié sur les comptes 2017. Rappel, les comptes et factures seront disponibles dès fin av. Les devis concernant le diagnostic amiante et plomb ainsi que celui du remplacement du clavier des ascenseurs de service sont à inscrire. Il est souhaité que chaque président organise une réunion générale pour préparer le CSG (11 avril) qui doit fixer l'ordre du jour de l'AG et les délibérations concernant chaque entrée.

4) Contentieux : Outre les trois procédures, deux copropriétaires font l'objet d'un échéancier, trois copropriétaires sont relancés avant procédure. Des explications sont demandées quant à la procédure "Subst".

Suite à la parution d'une annonce de mise en location pour un usage ponctuel comme salle de fête ou de réunion de l'ancien café "Le Maxime", le syndic est prié d'avertir la propriétaire du désaccord du CSg en s'appuyant sur le règlement de copropriété (Location meublée, nuisances sonores, sécurité des lieux etc). A défaut les autorités compétentes seront saisies.

4) Questions diverses : Réunion avec les entreprise Castel et Croain pour établir les devis concernant le passage au "tout-à-l'égout" le 19 mars à 10 h

Demande du B. I d'imputer le coût du fonctionnement du portail rue d'Havré aux comptes généraux et non au bâtiment

5) Calendrier : Rappel : 11 avril, CSg chez Cornil (présidents uniquement), 26 mai Assemblée générale à 10 heures, retenir éventuellement la date du 9 avril en cas de besoin (examen des comptes ?)

La séance est levée à 20h30

Le président Christian Maes

Compte-rendu du conseil syndical général du 5 février 2018

Présents :

Membres : Mme Gomes, Bât. VIII, présidente ; M. Maes, Bât. V  président ; Mme Ghestem, présidente ; M. Favrie, Bât II, président ; M. Delebecque, président ; M. Desserey, Bât VI, président

Invités  M. Demarque, CS Bât V ; Mme Desserey, CS Bât VIII ; M. Vinckenbosch, CS Bât III ; Mme Deram, CS Bât V ; Mme Gamet, CS Bât. VII ; M. Martin CS Bât IV ; M. Destailleur, CS Bât III

Participants : Mme Verhaeghe, Bât VII ; M. Mulleman, Bât III

·         M.Petit, Syndic

Excusés :; M. Leur, Bât I, président ; Mme Leduc, Bât III, présidente ;

M. Maes ouvre la séance à 18h30, il rappelle qu'il rédige les procès verbaux des réunions validés par les membres du CSg avant diffusion et mise en ligne. Il rappelle qu'il est possible sinon souhaitable d'émettre des commentaires sur le blog.

1) Travaux mur mitoyen : une nouvelle lettre au maire et à M. Vuylsteker, adjoint, a été envoyée par le président avec mise en demeure, toujours sans réponse. Celui-ci regrette que des démarches individuelles aient interféré sur ce dossier. Diverses nouvelles interventions sont discutées et seront coordonnées par le président et Cornil, une procédure pourrait être décidée en assemblée générale si aucune démarche n'aboutit.

Dans l'attente il est décidé, suite à l'arrêté de mise en péril d'une partie du mur côté bâtiment d'accepter à 50% le devis de consolidation proposé par la mairie pour un montant de 1624,24 €.

2) Entretien : confirmation de la décision d'intervention pour le nettoyage des terrasses de garages côté Havré suivant les besoins exprimés par les propriétaires concernés. Une vérification régulière est effectuée bénévolement par un copropriétaire.

Le nettoyage des parties arrière est à la charge de chaque Bâtiment. La cour intérieure est à nettoyer suivant les nécessités mais il est demandé à chaque copropriétaire de garage de nettoyer la partie devant l'entrée de celui-ci.

3) Trésorerie : trois nouveaux gros débiteurs font l'objet d'une dernière mise en demeure avant procédure. Il apparaît que les TLV doivent faire l'objet d'une nouvelle coordination entre le syndic, le CSg et les Impôts.

4) Diagnostic amiante et plomb (obligatoire en cas de vente) : il y a nécessité d'intervenir sur certaines parties communes. Un ancien devis donnait un montant de l'ordre de 150 € par entrée, le CSg demande un nouveau devis pour décision en AG.

4) Dalkia : il est pris connaissance du montant de l'intéressement 2017 (contrôlé et rectifié par le syndic) et du montant de la TICGN en très forte augmentation. Une réunion avec Dalkia peut être programmée début mars, (voir annexe 1).

5) Orona : Le remplacement de certaines pièces pose un problème de réapprovisionnement qui nécessite une grande vigilance. Affaire suivi par le syndic.

6) Questions diverses : pour l'accès à intranet faire une demande de nouveau mot de passe après avoir entré l'identifiant ; le clavier des ascenseurs de service au fonctionnement aléatoire peut être remplacé par un système à badge (coût 1287 € avec 1 badge).

Rappel : le stationnement le long du mur au droit du garage 60 est interdit comme affiché, il gêne la sortie de garages en vis-à-vis !

7) Calendrier : 
Prochain CSg le 5 mars 2018 ;

Préparation des assemblées générales : examen des comptes et des factures fin semaine 13, réunions générales officieuses des bâtiments semaine 14, réunion des présidents chez Cornil le 11 avril à 18h, AG le 26 mai à 10h

La séance est levée à 21 heures

Annexe 1

Bât.	Intéressement	TICGN
1	279,74€	1303,98€
2	303.4€	3943,76€
3	-1350,6€	1665,94€
4	0€	2683,51€
5	-245,54€	1812,28€
6	97,27€	2982,77€
7	0€	2907,74€
8	-576,40€	2277.04€

Le secrétaire

Le président Christian Maes