Mon relevé de conclusions de la réunion des présidents d'entrées, samedi 13 mai 2023.

• Les assemblées générales prévues en mai et juin sont annulées. Les comptes 2022 ne sont pas à jour ! Des difficultés et des retards de facturation de Dalkia touchent certains Bâtiments ainsi que le blocage par Océa de certains relevés ; s'ajoute l'incertitude sur l'imputation et le montant du bouclier tarifaire du 2ème semestre 2022 (faut-il le reporter en 2023 ?). Cela est tout à fait regrettable car la régularisation des charges ne pourra intervenir avec l'appel de juillet comme il l'est d'habitude (sauf année covid).
• Il est demandé au syndic d'opérer les mises en demeure nécessaires afin de régulariser les comptes au plus vite.
  
• La date butoir du 30 septembre pour les AG est retenue (la salle sera réservée) permettant la régularisation des comptes avec l'appel de charge d'octobre.
• Cependant d'ores et déjà des votes par correspondance pourront avoir lieu si il y a des décisions de travaux demandées par certains bâtiments.
• Rappel, pour les Bâtiments qui ne l'ont pas encore envoyée de transmettre au syndic leur proposition d'ordre du jour dont la composition de leur conseil syndical et du président.
• Le nouveau contrat du syndic est souhaité.
• Pour la future Ag inscrire l'installation de bornes de recharge électrique pour les garages (dossier en cours).
• Travaux à terminer : "cimentage" des descentes d'eaux pluviales des garages ; façade (intervention qui avait été demandée par l'AG du général en 2022 !)
• Les contrats de chaque bâtiment avec Dalkia se terminent fin 2024. Le Bâtiment II critique longuement le contrat actuel et et expose ses raisons de  se séparer de Dalkia. Le syndic prendra contact avec d'autres éventuels prestataires. La décision revient à chaque Bâtiment.
  

Cordialement

© CMa

Assainissement, pas de panique...

L'information concernant le passage possible au "Tout à l'égout" mérite attention et précision. Plusieurs personnes se sont émues sur l'obligation de travaux et sur leurs coûts à charge de chaque Bâtiment.

Faisons le point.

En novembre 2017 la société Castel a précédé à une étude des canalisations actuelles dont je rappelle les conclusions plutôt positives dans l'ensemble :

" L'ensemble du réseau est en état satisfaisant.

Points vulnérables : 
à 90 cm du R1 vers R7  fissure circulaire ouverte (casse), écrasement vertical, niveau fil de l'eau, risque 3 (point 1 sur le plan)
 à 90cm du R10 vers R8 fissure longitudinale ouverte, niveau fil de l'eau, risque 2 (point 2 sur le plan)

Echelle des risques/gravité : de 1 à 6 (1 risque grave à 6 sans gravité)

Plan : le haut est côté avenue Dron

Le bâtiment 1 et la moitié du bâtiment 2 sont raccordés côté rue d’Havré.L’autre moitié du bâtiment 2 et les autres
bâtiments sont raccordés rue Léon Salembien.

Il apparaît d'ores et déjà qu'il faut attendre divers travaux de la Communauté Urbaine, la voirie rue d'Havré ne peut être ouverte avant trois ans ! Le syndic viendra avec la société Mille très prochainement pour établir les premiers devis afin d'y voir plus clair.

La question principale est celle du remplacement ou non des fosses septiques.  De tels travaux ne seraient obligatoires que si celles-ci ne sont pas entretenues ou en mauvais état. A ce sujet il faut rappeler que l'entretien régulier est inscrit dans les budgets mais que cet entretien dépend aussi de la bonne utilisation de celles-ci par les résidents excluant la vidange de certains produits néfastes (ex : eau de javel…)

 "Certains WC et autres sanibroyeurs (qui ne sont pourtant pas autorisés) sont raccordés sur le collecteur des eaux usées allant vers la rue Léon Salembien ce qui provoque des dysfonctionnements au niveau du siphon du bâtiment 6." Je pense qu'il faut être ferme à ce sujet.

La vigilance consiste aujourd'hui à être parfaitement informés, à ne s'engager que dans le cadre d'une obligation technique. Les fosses septiques en bon état peuvent éventuellement être conservées par certains bâtiments sous réserve de vérification.

Il conviendra à chaque Bâtiment d'examiner les coûts; en toute connaissance de cause.

Le diagnostic complet (rapport d'inspection télévisée  par NHC) des canalisations peut être envoyé par courriel

Le vote par correspondance, une bonne pratique ?

Revenons sur la dernière assemblée générale et sur la nouvelle pratique du vote par correspondance à partir d'un formulaire annexé à la convocation.

Il est peu de dire que cela a créé quelques difficultés de mise en œuvre d'autant plus que ces assemblées générales eurent lieu en visioconférence. Un premier constat conduit à s'inquiéter du temps passé à collationner ce type de votes relativement nombreux à chaque délibération au détriment de la discussion nécessaire à la bonne prise de décision…

Faisons le point à partir des textes…

Le Décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 comprend, entre autres, 4 articles relatifs au vote par correspondance : les articles 11 15 et 16.

"Le formulaire devra être retourné par le copropriétaire 3 jours francs avant la tenue de la réunion afin d’être pris en considération ;

Les copropriétaires votant par correspondance devront être recensés sur la feuille de présence et la date de réception du formulaire par le syndic devra y être mentionnée ;

 Enfin, la présence physique du copropriétaire ou de son mandataire (désigné ou non en cas de délégation de pouvoir en blanc) à l’assemblée générale, prévaudra systématiquement sur le formulaire de vote par correspondance qui sera alors écarté."

Le travail des syndics s'en trouve très alourdi d'autant plus que les logiciels de gestion n'ont pas encore pris en compte cette nouvelle pratique. Ainsi ces votants ont été comptabilisés en tant que présents ! Le contrôle à posteriori n'en a pas été facilité quant à la rédaction des procès-verbaux.

Autre point important est l’article 17-1 A de la Loi du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui traite du vote par correspondance.

L'alinéa 2 de cet article dispose :

"Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution."

Cette instruction n'a pas été prise en compte et n'a pas permis dans la discussion d'amender certaines délibérations sous prétexte de l'impossibilité de changer les votes par correspondance !

Il en résulte que si le vote par correspondance a pour objectif de faire participer plus de copropriétaires, les inconvénients constatés sont nombreux : Vote par anticipation, éventuellement sans connaissance de cause, non éclairé par les débats argumentés de l'assemblée générale, vote sur des sujets où le propriétaire n'est pas concerné, administration lourde du processus, difficulté du contrôle.et risque de contestation, droit d'amendement perturbé…

Il conviendra à l'avenir de mettre tout en œuvre pour privilégier le mandatement avec éventuellement consigne de vote et d'appliquer strictement les règles pour lever à priori toutes les suspicions telles que j'ai pu les entendre ces temps derniers.

Même si je considère, pour avoir signé le procès verbal, que notre dernière assemblée générale est conforme, il n'en demeure pas moins que d'importantes décisions acceptées ou refusées, ajoutées souvent juste dans les délais à l'ordre du jour auraient pu l'être dans une bien meilleure transparence ou être reportées vers les conseils syndicaux pour étude.

La crise sanitaire a certes perturbé notre fonctionnement mais doit nous inciter à plus de vigilance voire de retenue quant aux décisions.

Vigilance et information

Après avoir assuré dans mon blog l'information du CSg depuis six ans, je me propose de le poursuivre à titre personnel pour une information utile.

 Lors d'un récent entretien avec le syndic, nous étions tombés d'accord sur la difficulté à gérer une copropriété comme les Arcades. A cela plusieurs raisons : son importance, plus de cent propriétaires, ses multiples syndicats autonomes, huit, un par bâtiment, et un neuvième pour les parties communes appelé CSg., des dossiers de plus en plus délicats à traiter face à l'évolution de la législation (Cf. l'inénarrable loi "Allur") entraînant depuis quelques années de nombreuses contradictions dans les positions des uns et des autres, un respect des règles de fonctionnement aléatoire ; ce qui ne facilite pas la tâche de ceux qui bénévolement tentent de s'en occuper! Le seul aspect positif est que nous ayons retrouvé de vraies assemblées générales de bâtiments.

Les dernières assemblées générales n'ont fait que confirmer un malaise certain. Tenues tardivement en raison de la crise sanitaire par visio-conférence, même si les décisions ont leur légitimité, il n'est pas certain qu'elles furent prises en toute connaissance de cause, soulignant ainsi l'indispensable nécessité de l'information objective et débattue surtout en ce qui concerne le syndicat général qui gère de lourds dossiers, le vote par correspondance a ajouté en ce sens de la confusion (nous en reparlerons). Nombre de nos copropriétaires soit ne s'intéressent pas, soit sont mal ou peu informés des enjeux et peuvent alors s'interroger sur le montant de leurs charges

En 2021 démarre un cycle de gestion de trois ans correspondant au contrat de syndic qui vient d'être renouvelé. Le démarrage a été laborieux : trois mois pour que remontent les organisations de syndicats et le nom du président de leur conseil. Le dernier étant parvenu 48 h avant l'installation du CSg ! (*)

Mon expérience de la copropriété, son évolution sociologique, les comportements individuels conformes à l'air du temps confirment qu'il n'existe guère un intérêt général, même plus des intérêts communs mais hélas une somme d'intérêts particuliers.

Trois impératifs donc, vigilance face à des dérives budgétaires fondées sur des dossiers discutables, information objective, prise en compte des remarques de chacun. C'est ce que je propose de faire, sujet par sujet.

C'est à ce prix que nous partagerons avec confiance la vie dans un des plus remarquables immeubles de Tourcoing.

Sentiments dévoués

CM

(*) Je n'ai pas été candidat à la présidence, je me suis prononcé contre la nouvelle organisation.

2021 - 1931, les Arcades il y a 90 ans.

Un patrimoine dont nous avons la charge